中新網(wǎng)上海新聞9月24日電(許婧)中國城市已經(jīng)不可逆的走出了建設(shè)時代，來到了運營時代。

　　在蕾奧董事長、首席規(guī)劃師王富�？磥�，“城市運營”對當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化的意義，可比肩房地產(chǎn)行業(yè)之于城市建設(shè)時期的重要性。

　　2023年底，中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到了66.16%，超過9.3億人生活在城鎮(zhèn)，城市建成區(qū)面積達(dá)到6.4萬平方公里。從城鎮(zhèn)化率不到18%起步，中國用了40年就完成了西方國家一個世紀(jì)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。城鎮(zhèn)化在中國取得了巨大成就，但同時它也正面臨著復(fù)雜而艱巨的現(xiàn)實挑戰(zhàn)。

　　“上一個階段重點是城市的物質(zhì)空間建設(shè)，就好比是建設(shè)一個舞臺。但舞臺的存在是為了更好地表演節(jié)目，要讓節(jié)目既演好又要產(chǎn)生很好的效益，就需要城市運營�！蓖醺缓Ｕf。

　　城市運營的概念在學(xué)界業(yè)界，以及城市管理和建設(shè)的各個領(lǐng)域，都還沒有明確的共識。一些觀點將城市運營與城市經(jīng)營等同起來，將城市發(fā)展的目標(biāo)等同于城市收入和利潤的最大化。另一些人則沿用過去局部領(lǐng)域的“運營經(jīng)驗”，將城市運營碎片化地與城市具體的條塊管理工作相對應(yīng)。

　　在王富�？磥�，城市運營應(yīng)當(dāng)是更為系統(tǒng)性和可持續(xù)的，“區(qū)別于城市建設(shè)，城市運營的核心任務(wù)是城市收支管理，通過運營城市資產(chǎn)尤其是存量資產(chǎn)，優(yōu)化‘人、地、財、產(chǎn)、政、文、技、數(shù)’等要素配置，提高投資和支出效率，從而保障城市經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量增長�！�

　　在收入端，城市運營主體可以通過盤活城市資產(chǎn)、厚植產(chǎn)業(yè)稅源、提升融資能力等多種途徑提升城市財力；在支出端，城市運營主體也要量入為出，優(yōu)化支出結(jié)構(gòu)，提升支出效率，精準(zhǔn)投資產(chǎn)業(yè)升級，擴(kuò)大城市收入的領(lǐng)域，更高效地提升公共服務(wù)能力，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益的全面提升�！俺鞘羞\營不追求‘利潤’，即財政結(jié)余的最大化，而是追求綜合效益最大化、城市發(fā)展最大化，對外提升城市綜合競爭能力，對內(nèi)提升城市居民生活質(zhì)量�！蓖醺缓Ｕf。

　　在國研經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行副院長黃斌看來，將“城市運營”作為人民城市建設(shè)的重要內(nèi)容，這一方面標(biāo)志著從高投資高負(fù)債的大規(guī)模城市建設(shè)轉(zhuǎn)向精益治理、效率優(yōu)先的全方面城市運營已經(jīng)恰逢其時，甚至迫在眉睫；另一方面也意味著中央對城市的定位和要求越來越清晰，不僅要承載生產(chǎn)、消費、創(chuàng)新等經(jīng)濟(jì)發(fā)展功能，也必須提升服務(wù)效率，更好的滿足人民群眾對美好生活的期望�！�

　　王富海很早就對城市運營進(jìn)行了深入的思考。到2021年蕾奧深交所創(chuàng)業(yè)板上市前，王富海和他的團(tuán)隊正式提出了“城市運營”理念，并將其作為公司的“第二曲線”。彼時他們已經(jīng)意識到，以土地要素的“增量”開發(fā)支撐經(jīng)濟(jì)增長、人口增加和城市擴(kuò)張的外延式城市發(fā)展模式已面臨瓶頸——城鎮(zhèn)化率增速放緩、人口老齡化程度加深，土地城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場的根本拐點出現(xiàn)，地方財政收入增長持續(xù)承壓，直接影響了城市建設(shè)投資規(guī)模，甚至影響到了城市的公共服務(wù)能力。

　　這與蕾奧自身業(yè)務(wù)的發(fā)展路徑也密切相關(guān)。蕾奧自2008年成立以來，長期服務(wù)于城市規(guī)劃領(lǐng)域，熟悉國土空間規(guī)劃、戰(zhàn)略規(guī)劃、城市設(shè)計、城市更新、TOD綜合開發(fā)等不同尺度的規(guī)劃設(shè)計，也面向各地基層政府或開發(fā)區(qū)開展陪伴式的在地規(guī)劃服務(wù)，熟稔城市規(guī)劃的各種工具方法和技術(shù)手段。但傳統(tǒng)的城市規(guī)劃手段，長期服務(wù)于過去四十年的高速建設(shè)時期，所依賴的經(jīng)驗和路徑更多是有計劃的、定向的、成片的開發(fā)建設(shè)的語境。當(dāng)城市增長模式轉(zhuǎn)變、存量時代到來，規(guī)劃師掌握的方法論就需要調(diào)整，以適應(yīng)甚至主動提出新的規(guī)則。

　　廈門大學(xué)建筑與土木工程學(xué)院、經(jīng)濟(jì)學(xué)院雙聘教授趙燕菁曾提出城市“兩階段增長”理論。他將城鎮(zhèn)化進(jìn)程劃分為資本型增長階段和運營型增長階段，其中在運營階段城市不再需要建設(shè)更多基礎(chǔ)設(shè)施，對資本的需求急劇下降；但為了維持基礎(chǔ)設(shè)施運轉(zhuǎn)所需的運營性支出則會迅速上升，現(xiàn)金流缺口逐步擴(kuò)大。

　　相比于資本型增長階段政府以土地要素為資本快速實現(xiàn)城市資產(chǎn)負(fù)債表的擴(kuò)張，運營型增長階段的重點則需要轉(zhuǎn)向提升利潤表——“在投資階段政府提供的城市公共產(chǎn)品和服務(wù)越多，到運營階段維持這些公共產(chǎn)品和服務(wù)運轉(zhuǎn)的支出也就越多”。趙燕菁指出，這意味著進(jìn)入運營階段后，地方政府的任務(wù)和城市規(guī)劃的方法，需要轉(zhuǎn)變?yōu)閺拇媪抠Y產(chǎn)中捕獲收益，將資產(chǎn)所產(chǎn)生的實際收入作為城市發(fā)展的動力。

　　結(jié)合城市運營業(yè)務(wù)中的實踐與經(jīng)驗，蕾奧提出的“城市運營”更具現(xiàn)實價值。它所涉及的主體不僅包括了起主導(dǎo)作用的城市政府，也包含了城市運營商、市民等多元參與方。

　　在這一表述中，城市運營的總目標(biāo)被明確為：著力盤活城市存量資產(chǎn)，提升城市綜合資產(chǎn)價值，調(diào)整城市收入結(jié)構(gòu)，構(gòu)建穩(wěn)健的財政體系。同時，優(yōu)化城市支出結(jié)構(gòu)，高效地實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，并滿足人民群眾對美好生活的需求。

　　“這并不是一個容易達(dá)成的共識�！蓖醺缓＝鼉赡昴弥俺鞘羞\營”的理念和思路與地方政府、各行各業(yè)交流，他發(fā)現(xiàn)建設(shè)階段留下的路徑依賴依然強勢。

　　從認(rèn)知到行動，城市運營的實際操作尚需開展系統(tǒng)性變革，尤其是將問題置于網(wǎng)絡(luò)視角和系統(tǒng)思維之下去分析解決。“在城市快速增量擴(kuò)張的階段，城市經(jīng)濟(jì)、社會、建設(shè)、管理各領(lǐng)域基本是按‘條條’部署落實的。但在城市運營的環(huán)境下，不論要素的配置還是管理服務(wù)的供給，都需要以人的活動和需求為導(dǎo)向，以具體的城市空間(‘塊塊’)為單元，打破原有條線壁壘，提高城市運營的效率�！蓖醺缓Ｕf。

　　蕾奧與國研經(jīng)濟(jì)研究院自2023年起聯(lián)合推出了《中國城市運營指數(shù)報告(2023)》藍(lán)皮書，從人、土地、資本、產(chǎn)業(yè)、治理機制和政策資源、文化、技術(shù)和數(shù)據(jù)等城市運營的要素出發(fā)，以穩(wěn)定收入、優(yōu)化要素、盤活資產(chǎn)和服務(wù)民生等關(guān)鍵環(huán)節(jié)為重點，對296個地級以上城市開展了分級研究，并推出了各級別城市中的標(biāo)桿城市。

　　“實際上我們這套指數(shù)的研究框架是十分開放的，研究的結(jié)果也并不是為了排名，而是以評促建，促進(jìn)各城市在運營中相互競爭、相互學(xué)習(xí)、共同進(jìn)步。”國研經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行副院長黃斌表示，“中國城市運營指數(shù)”對城市的研究采用的是分級分類方法，以此來尋找不同等級城市在運營各領(lǐng)域的標(biāo)桿案例。也正因為此，這個研究框架和相應(yīng)的研究方法可以隨著不同時期城市運營重點的不同而調(diào)整、新增更多的要素和領(lǐng)域�！俺鞘羞\營并不存在一本放之四海而皆準(zhǔn)的教科書，它需要的就是大家在尊重城市發(fā)展普遍規(guī)律的基礎(chǔ)上，結(jié)合每個城市自身的發(fā)展階段和要素稟賦特點，通過干中學(xué)找出最適合自己的城市運營路徑�！秉S斌說。

　　除了在城市運營理論認(rèn)知上持續(xù)鉆研與發(fā)聲，蕾奧也在自身的城市運營實踐中，進(jìn)一步探索有標(biāo)示性的方法，總結(jié)有說服力的案例。一體化咨詢是蕾奧以“智慧城市規(guī)劃運營專家”的角色定位推出的一種實施方案，它能將長期處于“兩層皮”的城市規(guī)劃和發(fā)展規(guī)劃有機融合，基于運營思維將發(fā)展規(guī)劃中的任務(wù)指標(biāo)與城市規(guī)劃建設(shè)項目一一對應(yīng)。

　　比如，在天津濱海新區(qū)中新生態(tài)城規(guī)劃中，蕾奧通過一體化咨詢將發(fā)展規(guī)劃中的經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)指標(biāo)提升任務(wù)迅速轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)用地的投放時間、區(qū)位、開發(fā)強度等具體建設(shè)要求，同時又將就業(yè)人口、居住人口的增減與居住用地、公共服務(wù)配套建設(shè)相掛鉤，為片區(qū)的可持續(xù)運營率先完成了經(jīng)濟(jì)可行性的評估。

　　另一個案例是在溫州市鹿城區(qū)的一次嘗試。蕾奧為當(dāng)?shù)氐某侵写甯脑焯岢隽私y(tǒng)一建設(shè)回遷房的方案，初始目的是為了盡快完成遷出居民的社區(qū)氛圍重建。但這樣的設(shè)計同時也為騰空區(qū)域提供了更靈活的調(diào)整余地。一處在既有規(guī)劃中要被拆遷改造為公園的地塊，通過原住民的快速遷出，和原有建筑空間的保留，煥新成為了當(dāng)?shù)赜忻纳虡I(yè)街區(qū)，實現(xiàn)了空間活力重塑，也在一定階段內(nèi)落地了城市運營資產(chǎn)效益的最優(yōu)配置。

　　就在本月，由蕾奧牽頭設(shè)立的“城市運營實驗室”正式開館。城市運營實驗室是國內(nèi)首家專注于城市運營領(lǐng)域的創(chuàng)新載體，承載了城市運營理念的價值宣傳、思想碰撞、活動路演、創(chuàng)新場景孵化等多項功能。

　　同步，蕾奧籌備并計劃發(fā)起“城市運營產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”，通過聚合城市運營領(lǐng)域相關(guān)的政府、企業(yè)、資本、高校、科研機構(gòu)等多方創(chuàng)新資源，共同搭建城市運營創(chuàng)新模式與業(yè)務(wù)孵化的共創(chuàng)平臺。聯(lián)盟計劃通過新質(zhì)生產(chǎn)力城市運營學(xué)院、新質(zhì)生產(chǎn)力產(chǎn)業(yè)孵化器、AI影響力中心三大核心支撐點，來整合各方資源，構(gòu)建創(chuàng)新城市運營生態(tài)系統(tǒng)，引領(lǐng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與政策制定。

　　張江高科原總經(jīng)理葛培健分享了產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展所經(jīng)歷過的四個階段，從土地要素主導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)要素主導(dǎo)，到創(chuàng)新要素主導(dǎo)，再到產(chǎn)城融合導(dǎo)向新階段。以這四個階段劃分為基礎(chǔ)，對應(yīng)到了他對城市發(fā)展模式變革的理解。

　　“以稅招商的模式已經(jīng)一去不復(fù)返了，現(xiàn)在‘產(chǎn)-城-人’的關(guān)系正在逐步轉(zhuǎn)變?yōu)椤?城-產(chǎn)’，人才已經(jīng)成為城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心驅(qū)動因素。”葛培健引用張江科學(xué)城發(fā)展過程中提出“讓科學(xué)家擁有創(chuàng)意迸發(fā)的空間”的理念，而這種理念的轉(zhuǎn)變就是張江科學(xué)城由園轉(zhuǎn)城的轉(zhuǎn)折點，以此為基礎(chǔ)，他重點強調(diào)了，面對當(dāng)前外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的挑戰(zhàn)，要提升園區(qū)的對抗經(jīng)濟(jì)波動能力，運營者要在角色定位上從空間提供商，向創(chuàng)新服務(wù)商、生態(tài)鏈接者轉(zhuǎn)型。

　　“城市運營比產(chǎn)業(yè)運營面臨的要素更多，需要平衡和解決的問題也更多，因此需要有一個高效的城市運營集成服務(wù)商，來實現(xiàn)頂層策劃牽引，跨領(lǐng)域、跨行業(yè)的資源整合，深度參與全周期的運營服務(wù)提供，并產(chǎn)生行業(yè)話語權(quán)和影響力�！备鹋嘟≌f。

　　“現(xiàn)在傳統(tǒng)房地產(chǎn)單一的盈利模式已經(jīng)失效，但新的模式已經(jīng)生長出來�！鄙钲谑薪鹑谏虝�(wù)會長朱雪櫻提到的一個案例是通過金融賦能，一個原先只能依靠租金收入的物流園區(qū)，延伸了清關(guān)、報稅、金融服務(wù)、直播中心、大數(shù)據(jù)貿(mào)易港、大宗交易、低碳數(shù)據(jù)等一系列增值服務(wù)，實現(xiàn)了園區(qū)經(jīng)營收入的翻倍增長，也形成了在融資端口的正向循環(huán)�！敖鹑谥Ξa(chǎn)業(yè)和城市高質(zhì)量發(fā)展，核心就是通過資源賦能，讓每個項目都能善始善終。”朱雪櫻說。

　　知學(xué)學(xué)院院長于魯更看重產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟能夠帶來的生態(tài)效應(yīng)。他說：“運營是要有業(yè)務(wù)模塊的細(xì)分的，不可能依靠一家運營公司搞定所有的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容，需要產(chǎn)業(yè)模塊組合的前置。同時，現(xiàn)在還沒有形成成熟的運營產(chǎn)品線，大家對于硬件的投資和場景的投資都還處于磨合的初期。這就導(dǎo)致了大家進(jìn)入運營實戰(zhàn)的時候會面臨很多重復(fù)的困難，需要社群的力量來匯集優(yōu)秀的運營操盤手，優(yōu)化運營資源的配置，最終能夠把好項目提煉成產(chǎn)品線，提供復(fù)制和輸出的能力，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)組合的潛力價值�！�

　　在城市運營產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟中，城市運營學(xué)院將通過戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)新質(zhì)生產(chǎn)力研究、企業(yè)家培訓(xùn)與跨領(lǐng)域交流，輸出蕾奧的城市資產(chǎn)運營理念，孵化培育產(chǎn)業(yè)運營模式。產(chǎn)業(yè)孵化器則為有資源資金的聯(lián)盟合作伙伴搭建商業(yè)化變現(xiàn)通道，實現(xiàn)對政府的項目推介和本地產(chǎn)業(yè)落地，快速精準(zhǔn)鏈接城市內(nèi)的項目集群和資本集群。AI影響力中心的職責(zé)則是構(gòu)建傳統(tǒng)媒體、自媒體、新媒體等形態(tài)的推廣矩陣，傳播聯(lián)盟價值信息，提高聯(lián)盟品牌知名度和影響力。

　　“要做好城市運營，必須要把我們各自的能力通過一個大圈層來放大，這樣我們才可以對城市這么復(fù)雜的事物擁有比較大的話語權(quán)�！睂τ诔鞘羞\營產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟的建立，王富海帶著一些對新興生產(chǎn)關(guān)系建立的美好愿景。

　　在王富海的理解里，城市就是生產(chǎn)關(guān)系的集合，所有最有效率的人、最有活力的要素，都聚集在城市里。城市運營所起到的作用就是通過優(yōu)化這些生產(chǎn)關(guān)系，使得城市進(jìn)入新發(fā)展階段。

　　“我們原來的城市規(guī)劃，是將未來當(dāng)作第一前提。而城市運營，是要把當(dāng)前作為第一前提�！蓖醺缓Ｕf。(完)

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編輯：許婧